業務案内

不動産鑑定評価の必要性

不動産の価格は当事者（売主・買主）が自由に決められます。また、不動産の価格水準（相場）については、地価公示や地価調査、相続税路線価等をインターネットで調べたり、無料の不動産情報誌を読んだり、地元の不動産取引業者さん等へ売却の査定をお願いすれば、無料で手軽に知ることができます。
ただ、不動産の適正な価格（誰が見ても納得するであろう客観的な価格）については、これらの無料の情報から導き出すのは困難です。なぜなら、不動産は、土地についてだけ見ても、不整形地や広大地、街路の極端に狭い土地など特殊な場合が数多くあり、建物については、管理の状態や築年数などで価格が大きく異なるからです。また、不動産は私たちが普段生活する場所である一戸建住宅、アパート、マンションなどに限らず、事務所ビル、店舗ビル、ホテル、ゴルフ場、駐車場、畑、田、山林、病院、老人ホーム、ショッピングセンターなど多種多様であり、これらについて、適正な価格が知りたいときは、不動産の鑑定評価が必要となってくる場合が多いのです。
そもそも、不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき実施される国家試験に合格し、国土交通省に登録される国家資格です。不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関して、業務の独占が認められている一方、専門職業家としての責務を負っており、日々、資質の向上に努めています。

 

業務内容

①不動産鑑定評価業務について
不動産の資産評価、不動産の売買・交換の際の評価、地代、家賃、立退料の評価、相続財産の適正な評価、ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価、自己破産等の法的処理における評価、事業承継の際の不動産の鑑定評価など、不動産の公正な価格の根拠となる不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書を発行いたします。なお、不動産業者さんが媒介する不動産に対して行う不動産査定とは異なります。
（※不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価書を発行します。個人や法人の方が金融機関、公的機関等に提出する場合、相手方と不動産価格、賃料等に争いがあり、客観的な価値を把握したい場合などに活用いただけます。）

②価格査定業務について
住宅用地や一戸建住宅、マンション一室などの不動産の価格査定や、資産価値把握などの場合に不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書以外の隣接・周辺業務としての調査報告書を発行いたします。物件の現在価格を簡易に査定する場合や多数ある物件を出来るだけ迅速に査定する場合に有効です。これら不動産の机上評価も行っております。
（※不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査です。上記の不動産鑑定評価業務と比較して費用が安いことが特徴ですが、原則として社内などの内部資料としての利用に限ります。金融機関や公的機関等に提出する場合、裁判等の場合は利用をお薦めしておりません。）
（※お客様より、いわゆる「簡易鑑定」、「簡易評価」、「簡易不動産鑑定」をお願いしますとご依頼いただく場合もありますが、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインにより、弊社においては、不動産鑑定評価基準に則らない不動産鑑定評価書以外の報告書については、「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするために、「鑑定」または「評価」という用語をタイトルに用いた報告書（例：「鑑定調査書」、「価格評価書」、「簡易鑑定書」、「概算評価書」等）は発行しておりません。弊社では価格等調査ガイドラインを遵守し、不動産鑑定評価基準に則らない、不動産鑑定評価書以外の報告書については、「調査報告書」、「価格調査書」、「意見書」のいずれかのタイトルを用いております。

③セカンドオピニオンサービスについて
セカンドオピニオンとは、第三者の専門家に意見を求めることをいい、医療の世界においては当たり前になりつつありますが、近年では顧問弁護士、顧問税理士以外の弁護士、税理士に法律や税務の相談をするケースが増えております。我々、不動産鑑定士の世界も例外ではなく、セカンドオピニオンサービスの需要は拡大を続けております。
というのも、不動産鑑定評価書については、専門用語や難解な表現が多く、一般の方はもちろん、不動産業界の方、他士業の方が不動産鑑定評価書を読んでも「内容がよく理解できない。」という意見をよく耳にします。
具体的には、すでに不動産鑑定評価等を行っているが、他の不動産鑑定業者様が発行した不動産鑑定評価書の不動産鑑定評価額について疑問があるなどの場合（例：①「不動産鑑定評価額が対象不動産の存する地域の相場から逸脱していないか。」、②「積算価格、収益価格、比準価格などの試算価格もしくは、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料、比準賃料などの継続賃料にかかる試算賃料の差（乖離）が大きいが最終的に決定された不動産鑑定評価額は妥当であるか。」、③「交渉の相手方から不動産鑑定評価額や不動産鑑定評価書の内容について指摘を受けているが意見を聞かせてほしい。」、④「当方と相手方の不動産鑑定評価書を比較して意見を述べてほしい。」　など　）、セカンドオピニオンとしての「意見書」の発行を行っております。なお、他社様発行の不動産鑑定評価書については、①不動産鑑定評価基準、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインに則っているか。②単純な誤字脱字については、決定した価格や賃料に直接影響がないと認められる場合でも、その数いかんによっては不動産鑑定評価書自体の品質に疑義が生ずる場合があるため、誤字脱字はないか。③最も重要な要素として、価格形成要因の分析について問題点がないか、価格や賃料の決定に理論的な矛盾点がないか。価格の決定理由について、実証性に乏しく、説得力に問題がないか。などの視点から検証を行っております。セカンドオピニオンサービスは豊富な実践経験を有し、何事にも問題意識を持って取り組む不動産鑑定士にしかできないサービスです。お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
（※不動産の価格の判定を伴わない調査で、価格の判定が必要な場合、不動産鑑定評価業務又は価格査定業務となります。）

④不動産コンサルティング業務について
投資用不動産（マンション一棟、アパート一棟、ワンルームマンションなど）の資金計画、収入予測についての助言などを行っております。

 

価格等調査ガイドライン

不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合、不動産鑑定評価基準に則って行われることが原則ですが、依頼者のニーズの多様化や企業会計における不動産の時価評価の一部義務化、CRE戦略の進展等を背景に、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズの増大が想定されます。
一方で、このような業務では、低廉かつ短期間で結果を得たいがために、依頼目的や結果の利用範囲等に見合わない簡便なものが依頼されたり、簡便な価格等の調査が不動産鑑定士・不動産鑑定業者が認識していた範囲を超えて利用され、トラブルが発生する可能性をはらんでいます。
このような状況から、平成21年3月31日に取りまとめられた国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」において、不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラインを策定すべきとされました。この報告書を踏まえ、国土交通省において、今般、不動産鑑定士が行う価格等調査全般について、その適正な実施を図るためのルールである「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（略称「価格等調査ガイドライン」）が策定されました。
お客様より、いわゆる「簡易鑑定」、「簡易評価」、「簡易不動産鑑定」をお願いしますとご依頼いただく場合もありますが、上記の価格等調査ガイドラインの策定により、弊社においては、不動産鑑定評価基準に則らない不動産鑑定評価書以外の報告書については、「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするために、「鑑定」または「評価」という用語をタイトルに用いた報告書（例：「鑑定調査書」、「価格評価書」、「簡易鑑定書」、「概算評価書」等）は発行しておりません。弊社では価格等調査ガイドラインを遵守し、不動産鑑定評価基準に則らない、不動産鑑定評価書以外の報告書については、「調査報告書」、「価格調査書」、「意見書」のいずれかのタイトルを用いております。